3月25日那期“律师在身边”，晚报关注了禾城火爆楼市背后带来的各种交易纠纷。事实上，类似的纠纷还在上演中。作为晚报和市司法局联合推出的“名所名品名律师”培育工程中（简称“三名工程”）的一个服务群众便民展示平台，本期，我们再来关注其中一些案件，看看嘉宾律师如何“说法”。
房款付清契税缴完
房子却被法院查封
【法律求助】
董先生和王女士签订了《房屋买卖合同》，约定王女士将位于王店镇梅园路的房子以40万元出售给董先生。因双方熟悉，合同签订当日，董先生即支付了全款且实际取得房屋。
第二天，双方去秀洲区房管局办理过户手续，董先生用现金缴纳契税11724.64元并取得契证。
但是，在等待房管局颁发新的房产证时，董先生突然得知，该房屋竟然因为王女士的债务纠纷刚刚被平湖法院查封了，现在无法办理过户手续。
友谊的小船说翻就翻了，董先生和王女士争执不休！
之后，万分焦急的董先生四处打探、咨询，得到的答复却各不相同：有的说该房屋还是王女士的，并未实际过户，可以查封；有的说房屋被查封，只能找王女士赔偿……
【律师说法】
最终，董先生向“律师在身边”本期嘉宾律师查宇东律师求助，查宇东律师是浙江泰豪律师事务所主任、嘉兴市律师协会理事、民商事委员会委员、嘉兴仲裁委员会仲裁员。
查宇东律师在了解案情后，进行了分析定性，并提供解决方案——
我国实行不动产登记生效制，但本案还是有事实和依据申请解除查封措施的。
董先生和王女士共同向房地产交易管理部门提出过户申请，房管部门已经查验相关证件，审查了房屋产权，没有权利瑕疵，才准予办理过户变更手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中“人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已经转让的财产实施查封、扣押、冻结措施”，这个时间节点，不动产物权尚未变更完毕，但登记部门已审核通过，相当于冻结了审核时的物权状态，体现不动产登记的公信力，维护市场交易的安全性，更好地保护物权和债权。该规定从程序法进行了前置保护，和物权法并不矛盾，有其合法性。
此外，房屋过户变更登记需要几个步骤：1.共同申请过户；2.登记部门审查；3.核准同意变更；4.税务部门纳税；5.等待变更登记；6.领取新产权证。所以房产过户是分几个时间节点的，各阶段的法律意义及后果不尽相同。
经过此案，查宇东律师也要给大家提个醒：为保障房屋买卖双方的权益，支付全额房款的最佳时间节点，系登记部门核准同意后，缴纳契税前。
根据查宇东律师提供的解决方案，董先生委托其向平湖法院提出了第三人诉讼保全异议，很快得到法院支持，裁定解除该房屋的财产保全。董先生顺利拿到了房产证。
交了3万元定金
房子却被开发商卖了
【法律求助】
2016年9月14日，经江某（系某房产公司的置业顾问）推荐，沈先生与某房产公司签订了《预订协议书》，并支付了购房定金3万元。2016年12月5日，沈先生去该房产公司办理购房手续，却被房产公司告知，因沈先生逾期未缴款及签订合同，已经构成违约，该房已出售，且定金不退。这下沈先生傻眼了，定好的房子怎么被卖了呢？
原来，根据沈先生与该房产公司签订的《预订协议书》第三条约定，沈先生应在2016年9月20日前支付购房款的20%，并签订《商品房买卖合同》，否则，房产公司有权将房屋出售给他人，且不退还已付定金。房产公司据此，将该房转售并决定不予退还定金。
面对节节攀升的房价，沈先生经过几番思考，决定寻求律师帮助。
【律师说法】
接受沈先生委托的是晚报“律师在身边”的本期嘉宾李鸣鸿律师，李鸣鸿现为浙江国毅（嘉兴）律师事务所的负责人，是嘉兴市律师协会民商事专业委员会委员，拥有武汉大学法学硕士学位。
在接到沈先生的法律求助后，李鸣鸿律师对本次纠纷进行全面分析，发现虽然沈先生与房产公司签订的《预订协议书》明确约定了相应的时间节点，但实际上双方已经变更协议内容并约定延长履行协议的时间：
首先，本案中江某一直代表该房产公司与沈先生联系，且《预订协议书》也是沈先生通过江某与房产公司签订的。因此，沈先生完全有理由相信其有权代表房产公司作出对协议履行时间变更的约定；而江某代表房产公司的职务行为，所产生的相应法律后果应由房产公司承担。
其次，从沈先生与江某通话记录和短信内容来看，直至2016年11月29日，江某回复给沈先生的短信中仍同意沈先生前来办理购房手续，并且也没有明确限制沈先生前来办理手续的具体时间，即事实上沈先生和房产公司双方间就付款及签订合同的期限顺延已经达成一致，未明确截止期限。因此，沈先生于12月5日前往该房产公司要求缴款并签订合同并无不妥。反而是房产公司一方面同意沈先生延期办理购房手续，另一方面又擅自将房屋出售给他人，已构成违约，应当退还定金并承担相应的违约责任。
考虑上述协议约定的房屋已被出售，没有继续履行的可能，李鸣鸿律师建议沈先生与房产公司就相关事宜进行谈判。最终，在李鸣鸿律师的协助下，沈先生同意房产公司将已支付的定金转为购买其他房屋的定金，并再给予“存一抵二”优惠的和解方案。
【案件连连看】
房产公司只剩空骨架？
执行法官巧妙打“七寸”
21户业主，依据生效民事判决，于去年8月陆续向嘉善法院申请强制执行，要求被执行人——嘉兴一家房地产开发有限公司给付逾期办理房产证违约金约45万元。可执行时，遇上了想象不到的麻烦……
堂堂房产公司，只剩空骨架？
法院受理后，经执行调查查明，嘉兴这家房地产开发有限公司是一家注册资本为500万元的自然人独资企业，法定代表人为陈某和实际控制人曹某，业主向法院起诉前，两人均已出境。
公司留守人员匡某（系总经理）在第一时间向法院申报了公司财产，即公司仅有两个店面，并积极提交法院要求评估拍卖以清偿债务。
法院通过普查后发现，该公司注册地为向他人租赁的厂房，公司名下无大额银行存款，房产登记显示确实仅剩两个店面（地理位置极差），另还有一辆使用年限已超10年的普通轿车，案件似乎只有等待处置掉这两个难以出售的店面才有出路。
改头换面，悄悄销售房产
当执行法官将公司财产的调查情况向众多申请执行人反馈后，申请执行人顿时情绪激动，认为法院调查的结果和事实不符，并坚称房产公司名下房产远不止这两个店面。据申请执行人反映，房产公司匡某还在不断对外销售房产。
面对十余名业主的责问，执行法官耐心向他们作出了解释，并要求他们积极提供房产公司还在对外销售房产的证据或可靠线索，同时法院承诺也会对房产公司自法院判决以来的房产销售作深入调查。
过了一周，执行法官和众多申请执行人又在法院执行谈话室作了交流，汇总了双方一周来的调查新进展：法院查明房产公司有31套房产在去年4月份通过网签备案方式全部销售给了两家企业，而其中一个企业法定代表人就是匡某；申请执行人则向法院提供了一条重要财产线索，即有一业主的购房款是直接汇到了匡某的个人银行账户。
之后，执行法官立即对上述业主支付房款的去向以及房产如何销售作了详细调查，发现匡某是将原房产预售备案合同作撤销后又重新以房产公司名义再与新业主签订商品房销售合同，并收取了销售房产的房款。
触动痛点，房产公司主动投降
执行法官查实情况后，即向不动产登记中心送达了自即日起禁止上述房产公司与第三方签订商品房销售合同的协助执行通知书，并再次传唤匡某对其作为法定代表人公司批量购房事实作调查，向其送达限期（十日）提供公司财务账册等资料和31套房产购房款项凭证。
同时，执行法官又以匡某占有房产公司房产销售款为由，对其个人账户的存款予以冻结。虽然匡某找了很多理由对其操作的事项加以解释，并对法院的冻结账户措施提出了执行异议，但法院的一系列执行措施，深深触动了房产公司和匡某的痛点。
在执行异议案件审查期间，房产公司一改原来的处理案件态度，其代理律师积极提出履行付款方案，并及时付清了21名业主的全部违约金和逾期付款利息损失。
21名业主从执行法官处收到讨要了近一年的违约金后，非常感动，业主代表甚至给执行法官送来了锦旗和鲜花。
